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「2019澳洲华人硬核财务宝典5」主流银行全面叫停自管养老金贷款

来源:未知 时间:2019-04-15 06:50

  2 下一轮金融危机会先从澳洲点燃吗 3 这几天澳洲媒体的政治正确线 论澳洲房产投资与开车之间的关系 5 主流银行全面叫停自管养老金贷款买房

  我今天再一次地体会到什么叫做“良心给狗吃了”。基督城大屠杀之后,我们澳洲和新西兰的总理算是给足了伊斯兰人民面子。可是,换来的确是土耳其两个狠狠的打脸:

  对新西兰粗暴的司法干涉:土耳其总统塔伊普·埃尔多安(Tayyip Erdoğan)近日为自己选举拉票时,得寸进尺,称新西兰废除死刑是个错误,要求新西兰修改刑法,判清真寺枪击案的疑犯死刑。他说道:“如果新西兰不这么做,我们会用各种方式(one way or another)让凶手付出代价(we will make you pay)。”

  对澳大利亚荒诞的言语侮辱:埃尔多安狂妄地说:“你的祖父母来过这(奥斯曼土耳其),但被装进棺材(returned in coffins)送回去了”,“毫无疑问,和你们祖父一样,我们也会把你们(装进棺材)送回去。”

  醒醒吧!澳洲和新西兰的政客们再这样玩命地“政治正确”下去,澳新两国迟早会国将不国的。最最讽刺的是,今天(3月20日)还是联合国设定的“国际幸福日”。可是,在我心中已有无数草泥马在奔腾着。。。

  吐槽完了,我们来说说正事。今天早上,麦考瑞银行正式宣布:从2019年4月30日周二起,全面叫停自管养老金 SMSF 的房贷产品。针对已经开始申请的 SMSF ,养老金房产的交接不得晚于2019年6月30日周日。

  今日公布第五个探讨话题:全球经济是看好还是看衰,2019年澳元会受到怎样的影响呢?

  您要知道的是:澳新银行 ANZ 自始至终几乎都不碰自管养老金的房贷,国民银行 NAB 2015年就已经叫停了,而西太银行 Westpac 、AMP 和联邦银行 CBA 去年也都已经叫停了。今天,麦考瑞银行这么一宣布,也就意味着澳洲银行的龙头老大们都不跟SMSF 房贷玩了。

  首先,澳洲法律明确规定,自管养老金原则上是不准借钱的。当然了,凡事都不能那么绝对,法律也给出了一些特例,主要有三个:

  如果是为了支付成员的福利金或偿还附加的税金,最多可以借款90天,最大借款额度不可超过自管养老金总资产的10%;

  如果是为了临时凑钱完成某项有担保的交易,最多可以借款7天,最大借款额度不可超过自管养老金总资产的10%;

  如果贷款的模式完全符合有限追所性贷款 limited recourse borrowing arrangements (简称 LRBA ) 的法定要求。

  银行之所以可以给 SMSF 发放房贷,就是借助了这第三条。但问题也随之产生了,有限追索性贷款主要存在三大问题:

  从银行的风控角度来说,“有限”二字意味着银行对于借款人的最大追责金额是有限的。我举个例子您就懂了,房子今天价值100刀,贷款70刀,首付30刀。一年以后,房子只值50刀,贷款余额为65刀。假设借款人由于经济问题无法偿还贷款而跑路了,那么银行最多能把房子卖了,追回50刀。对于那损失的15刀,由于贷款的性质是“有限”的,银行就只能自认倒霉了,银行不可以继续找借款人还清这15刀。这就是 SMSF 有限追索性贷款与我们平常投资的无限追索性房贷(银行可以继续找个人催债)的最大不同。由于银行的风险提高了,所以,设立 SMSF LRBA 贷款的费用以及利息都是相当高的(投资回报就下降了);

  SMSF 贷款不允许今后将房产增值的部分套现出来(比如房子去年100刀,今年120刀,那么这纸面上升值的20刀就可以用于新房产的首付额度),继续投资更多的房产。因此,对于专业房产投资的中高级玩家来说,这是绝对的No,No;

  澳洲联邦政府在2017年7月1日起引入了自管养老金每位成员160万刀的终身最大免税限额。假设一个 SMSF 就是夫妻两人,320万刀有时在悉尼东区连一个厕所都买不到。失去了税务上的激励政策,自管养老金买投资房的玩家也就越来越少了。

  以上三大问题也仅仅是表面上的问题罢了。银行大佬们之所以不想再碰 SMSF 贷款还有两个更深层的原因:

  规避监管风险:依据澳洲的法律,针对个人建议成立养老金并申请 LRBA 属于金融服务建议。提醒彩民六博是什么肖!您要知道,啥事只要被归入了金融服务建议,那么被监管的风险就会蹭蹭蹭地往上升。提供金融服务建议和产品的公司如果稍微不留心,就会被贪婪的客户给告死。而且,澳洲的法院通常会更加同情弱者,最后银行可能也没挣多少钱,但法院的赔款却不少;

  规避名誉风险:过去几年,不少房产开发商与一些无底线的理财师勾搭在一起,天天琢磨着如何骗公众成立养老金再买价格虚高的房产。所以,这个市场其实非常的乱,政府的整治也不是很有效。再加上受到皇家调查报告的影响,银行们近期“夹着尾巴做银行”才是上上策啊。

  综上所述,澳洲主要银行退出 SMSF 房贷的群是税务政策和市场乱象所导致的必然结果,买平特五不中好方法没有什么好惊讶的。

  P.S. 4月14日线下讲座我们还会进一步给您分析澳洲养老金的投资策略。